רכישת ומכירת דירות ונכסים

מהי משכנתה ?
עסקת משכנתה היא עסקה שבה ניתנת הלוואה לצורך רכישת דירה.
ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש (או נכס אחר).
במידה וההלוואה לא תיפרע יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב.
לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים וביטוח לנכס וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד.
במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין גובה ההחזר החודשי לבין ההכנסה שלכם.
למחשבון משכנתה והחזרים חודשיים.
בדיקת זכאות לסיוע ממשלתי. הסיוע ניתן בדרך כלל לחסרי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה.
בנוסף קיימות הלוואות מקום הניתנות במקרים בהם נרכשת הדירה באזורי עדיפות לאומית ובפריפריה.
בכל מקרה מומלץ להכין רשימה מסודרת של כל המקורות הכספיים שלכם ולבדוק האם יש בהם די לתשלום עבור הדירה.
קחו בחשבון שנוסף על עלות הדירה עצמה יש לשלם שכר טרחת עורך דין, מס רכישה,  הובלה, הפרשים הנובעים משינויי שער הדולר והוצאות נוספות.
כל אלה יכולים להסתכם ב- 5% משווי העסקה ולעתים אף מעבר לכך (שיקום כלכלי).

משא ומתן וזיכרון דברים – כבר בשלב המשא ומתן רצוי מאוד להיעזר בשירותי עורך דין.
טעות נפוצה היא בידי מי שחושב שלזיכרון דברים אין תוקף מחייב – במרבית המקרים ההיפך הוא הנכון.
בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר.
לא הכותרת ("זכרון דברים" או "הסכם") היא הקובעת אלא תוכנו של ההסכם ורמת הפירוט שלו.
ככל שהפרטים בזכרון הדברים רבים ובהירים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים מחייב יותר.
אמנם זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה (כשהצדדים קובעים בנוסף כי הסכם מלא ייערך על ידי עורך דין) אולם חשוב לדעת כי אין זה שלב הכרחי בתהליך מכירת הדירה.
אם הדבר אפשרי מומלץ לדלג על זכרון הדברים ולחתום ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך בידי עורך דין.
אם מסיבות שונות חתימת החוזה אינה צפויה תוך זמן קצר (למשל כשהקונה מעוניין לבצע בדיקות שונות של הדירה בעירייה, בטאבו, לבצע בדיקה הנדסית או שמאית וכו') ניתן לערוך זיכרון דברים ולקבוע כי ככל שיתברר שהצגת הדירה על ידי המוכר תתגלה כבלתי אמינה, יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו.

הסכם המכר – להלן יפורטו נושאים חשובים הכלולים בהסכם המכר:

שער הדולר – הצמדת התשלומים ברוב העסקאות בדירות יד שנייה בישראל היא עדיין לדולר ארה"ב.
בשל כך יש לבצע פעולות הגנה מפני עלית שער הדולר.
במידה ויש לכם בעת חתימת ההסכם כספים המיועדים לתשלום עבור הדירה יש לשקול הפקדת הכספים בפקדון צמוד דולר לשם שמירת ערך הכסף.

לוח התשלומים – ככלל מקובל לוח תשלומים אשר לפיו משולמים כ- 10-15% מהמחיר בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים.
לוח התשלומים נקבע בהתחשב במספר גורמים כגון: המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועדים שבהם התחייב המוכר בתשלום לצדדים שלישיים, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות ועוד (צו כינוס).
במידה שרובצת משכנתה על זכויות המוכר חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתה.
במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתה של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר.
כשהדירה הנמכרת משועבדת לבנק בגלל משכנתה יש לקבוע לוח תשלומים שיתאים למועד הפירעון של המשכנתה (לדוגמה : ברכישה של דירה ששווייה 100 ₪ הממושכנת בגין חוב של 70 ₪ לבנק אין הגיון מצד הקונה לשלם למוכר תשלום העולה על 15-20 ₪ לפני שהמוכר יסלק את המשכנתה הרובצת על הנכס).
על הקונה לוודא שלוח התשלומים ייבנה כך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב שהוא יספק את האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה, לדוגמה: אם ידוע כי כתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח בסך שלא יעלה על 10,000 דולר יש לדאוג שסכום כזה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך דין עד להצגת אישור מצד המוכר כי מס השבח שולם.

מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.

הערת אזהרה – בניגוד לעסקאות אחרות עסקת מכר של דירה נמשכת מספר חדשים כאשר בתקופה זו הזכויות רשומות עדיין על שם הקונה ורק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת זכויות על שם הקונה.
חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו.
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס.
עקרונית, קיומה של ההערה אינו מאפשר העברת זכויות כל עוד היא רשומה.
לכן חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם ואפילו לדאוג למנגנון שלפיו הסכום המשולם בעת במעמד החתימה ייפרע בפועל רק לאחר רישומה של הערת האזהרה (לדוגמה : ניתן להפקיד שיק אצל עורך דין ולהורות לו למסור את השיק למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה)
הקדמת תשלומים – למקרה שישתחרר לקונה סכום כסף ואם ירצה "להתפטר" ממנו ולשלם למוכר – כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים.
גרירת משכנתה – אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה ניתן בדרך כלל לגרור את המשכנתה כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה שתקנו תשמש כבטחון להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד.
מה כלול בעסקה ? – חשוב לזכור שעסקה בדירה כוללת לא רק את הדירה אלא גם הצמדות לדירה, אם ישנן (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבניין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.

פגמים בדירה – כדאי לדרוש שהמוכר יצהיר כי אין פגמים בדירה. אם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי.
מסמכים נספחים להסכם הרכישה – במעמד החתימה יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה.
ייפוי כוח זה יועבר לשימושו של הקונה רק לאחר ששילם את מלוא מחיר הדירה. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה שלפיו אם יפר את ההסכם יוכל המוכר (באמצעות עורך דין) למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה.
מועד המסירה – רצוי, הן עבור הקונה והן עבור המוכר, כי תישמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמני לא יגרור מיידית סנקציות חריפות.
מסים, היטל השבחה – ביצוע עסקה בדירה עלול להביא לחבות בהיטל השבחה.
בדקו עם עורך הדין שלכם האם העסקה שאתם עומדים לבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום ההיטל במסגרת הסכם המכר. יש להיזהר במיוחד בעסקאות הכוללות זכויות בניה, עסקאות בגגות ובבתים פרטיים.
היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבניה או בשל אישורים אחרים המוענקים על ידן.
על פי רוב מדובר במקרים בהם עלה שווי המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית להרחבה של זכויות הניצול של המקרקעין (למשל, תכנית המתירה בנית 6 קומות במקום שעד אותה עת ניתן היה לבנות 5 קומות).
גובהו של היטל השבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, היינו, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין (הסדרי חובות).

מס שבח – על מנת להשיג פטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח (בכפוף לפטורים שונים הקבועים בחוק).
מס שבח חל כאשר נוצר למוכר רווח ממכירת הדירה (חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד הרכישה, מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד המכירה, עלית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד).
שימוש מושכל בהוראות הפטור השונות עשוי לחסוך למוכר ממון רב.
חשוב לנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה, להיעזר לשם כך בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולמסור לו את כל המידע על ההיסטוריה של הנכס.

כך למשל בעסקאות מסוימות מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל!
במקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא!
חשוב לדעת שהפטור השכיח הניתן למוכר דירת מגורים מזכה שלא מכר דירה ב-4 השנים שלפני מכירת הדירה הרלבנטית מותנה, בין השאר, בכך שהדירה הנמכרת היא דירה שבנייתה הסתיימה.

מס רכישה – כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה.
שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך.
מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר.
את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-654522. .

קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה".

המסלול הרגיל – במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. אולם המסלול הרגיל לא יחול בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012.
בתקופה זו חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה יהיו :
על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%.
על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%.
על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.

מסלול "דירה יחידה" – תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש
הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה).
לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.
לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש – הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18.
במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר (3 מדרגות מס בשיעור של 0%, 3.5% ו- 5%) אולם בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012.
חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה לדירה יחידה יהיו :
על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%:

פטורים הנחות והקלות – קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה.
מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים.
ניתן להפריד רכישת מיטלטלין הנמכרים יחד עם הדירה מרכישת הדירה עצמה וכך המס יחושב על שווי נמוך יותר וירד בהתאם.

מסירת הדירה לרוכש – במרבית החוזים התשלום האחרון למוכר מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה.
ודאו עם עורך הדין שלכם שכל האישורים אכן בידו בטרם תשלמו את יתרת מחיר הדירה.
לפני מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה.
כמו כן יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לועד הבית.
בעת המסירה מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירה שבו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה או בעיות שקיימות בתשתיות הדירה בשעת המסירה.
המסירה תתבצע על פי רוב כנגד ביצוע התשלום האחרון שבהסכם המכר.
במעמד קבלת הדירה לא להתבייש, לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה. כל המתקנים צריכים להימסר במצב תקין אלא אם כן סוכם אחרת בהסכם המכר.

ייצוג משפטי – היקף השירות של עורך הדין יהיה בדרך כלל : פגישת היכרות והבנת צרכי הלקוח, ייעוץ בנושא מס רכישה (לקונה) ומס שבח (למוכר) וייעוץ לבניית לוח תשלומים נכון, הכנת טיוטת ההסכם (או משלוח הערות להסכם שנערך על ידי עורך הדין של הצד השני), ניהול משא ומתן, ייצוג במעמד החתימה, טיפול בדיווח העסקה לרשות המסים וטיפול בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
מומלץ לבחור עורך דין בעל מומחיות וניסיון בדיני מקרקעין ובייצוג בעסקאות מכר של דירות בפרט.

טיפ למוכר – כדאי להציע את הדירה למכירה מוקדם ככל האפשר.
אם תחכו ותיכנסו ללחץ זמן תיאלצו להתפשר במחיר, פרסום מוקדם יביא אליכם מספר רב יותר של קונים פוטנציאליים ויגבר הסיכוי שאחד מהם יהיה מוכן לשלם מחיר הוגן.
לפני קביעת המחיר המבוקש בדקו את מצב המחירים של דירות דומות באזור שלכם.
רצוי להכין את הדירה לפני ביקור של קונים פוטנציאליים – דאגו שהדירה תהיה נקיה ומסודרת, תקנו ברזים דולפים, מנורות, ידיות, הניחו וילונות, דאגו לריח נעים, לתאורה מספקת, צבעו קירות והקפידו במיוחד על מצב המטבח וחדרי האמבטיה והשירותים.

רגע לפני החתימה…לא לשכוח !

• קראו את טיוטת הסכם המכר בנחת.
• ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם.
• ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם באמצעות מספר הקומה, מספר הדירה וכיווני האוויר וכי הנסח מצורף כנספח להסכם.
• ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום.
• אמנם אין צורך שביצוע התשלומים יהיה בנוכחות עורך דין אולם חשוב לתעד את התשלומים ולדרוש מהמוכר קבלות מתאימות.
• שמרו על כל קבלה בקשר להוצאות הקשורות בדירה כגון תשלום לעורך דין, מס רכישה, הוצאות שמאי, הוצאות הקשורות במשכנתא, שיפוצים וכו'.
  עם מכירת הדירה תוכלו להציג את הקבלות לרשויות המס במידת הצורך.

מעוניינים בפגישת ייעוץ בנושאי רכישת ומכירת דירות ונכסים ? לחצו כאן